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Imóvel comprado na planta e o direito do consumidor
Artigo por Milviane Arruda*, advogada no Paraná.
23-09-2017 | Postado por Sociedade Legal

         O sonho da casa própria vem se tornando cada vez mais um problema ao comprador, pois são imóveis adquiridos direto da construtora e/ou incorporadora, com promessas de juros menores  já que há uma dificuldade por parte dos consumidores em levantar o valor do imóvel para pagamento à vista.

         O comprador deve ficar atento, para evitar que surpresas apareçam após a assinatura do contrato. Um dos principais problemas diz respeito a data de entrega dos imóveis, que por vários fatores, podem alterar a data original de entrega estipulada em contrato, geralmente não há incidência de multa para a Construtora pelo atraso na entrega da obra, o que traz dissabores ao financiado, uma vez que há uma programação, uma expectativa para ocupar o imóvel dentro do cronograma estipulado no momento da compra, vários casos de pessoas que vivem de aluguel e mesmo assim continuam pagando por um imóvel que não vai ser entregue na data, ou ainda quando é comprado com o objetivo de investimento,  então é razoável que exista em contrato uma multa para que a Construtora/incorporadora arque com esse prejuízo. Para o Presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – José Geraldo Tardin explica que “A alegação das construtoras que podem atrasar 180 dias ou mais, porque está descrito no contrato, na maioria das vezes não tem procedência. Para que ocorra o atraso na obra, a construtora tem que ter um forte motivo para prejudicar os mutuários. A simples alegação de que órgãos públicos não emitiram o Habite-se, falta de mão de obra, falta de cimento ou excesso de chuvas se referem ao risco do negócio e não pode se repassado ao mutuário.”[1]

           Várias decisões nesse sentido, já foram exaradas pelos Tribunais para proteção do consumidor, entendendo que a cláusula que estipula o prazo de 180 dias além da data inicial da obra, é considerada abusiva, pois o consumidor não tem essa prerrogativa para o caso da atraso no pagamento das parcelas,ferindo o princípio da isonomia constitucionalmente previsto.

            O prazo para ajuizar ação, quanto a entrega de imóvel está previsto no art. 205 do Código Civil – de 10 anos, em razão do descumprimento contratual, pois o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor prevê um prazo de 5 anos que trata da reparação de danos decorrentes do fato ou do produto, o que não é o caso do atraso na entrega do imóvel, pois temos claramente um inadimplemento contratual.

              As questões mais comuns no judiciário são: atrasos com previsão em contrato de cláusula de carência com prazo de até 180 dias para entrega da obra; falta das características explanadas no momento da compra quando o imóvel é entregue; cobrança de juros da obra que incide sobre o período em que o imóvel deveria ter sido entregue, pois o financiado passa a pagar o financiamento bancário a partir do registro do habite-se; falta de documentos (habite-se) levando a perda do poder de compra; cobrança de condomínio quando o imóvel não foi entregue ao mutuário e o desfazimento do contrato;

            Outra situação que deixa o consumidor vulnerável é o contrato de adesão assinado com a construtora, contrato este em que “as partes deixam de negociar as claúsulas contratuais, uma vez que estas são preestabelecidas pelo fornecedor e impostas ao consumidor.”[1] Previsto no art. 54 do CDC, significa que mesmo existindo a previsão na Lei consumerista, é passível de ser discutido no judiciário se as cláusulas afrontarem os direitos básicos do Consumidor, como por exemplo, o acesso a informações claras e precisas.

           Há também a cobrança de taxas ilegais, como a taxa de obra que “é uma tarifa paga pelo adquirente durante a construção do imóvel. No entanto, torna-se ilegal quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo no contrato para a entrega das chaves. Além disso, a correção de juros sobre seu valor é considerada abusiva, de acordo com a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo.”[2] No ano passado, o Superior Tribunal de Justiça, julgou em recurso repetitivo[3] que a comissão de corretagem pode ser considerada legal, contudo o consumidor deve ser informado da cobrança dessa taxa, geralmente no percentual de 6%, já a cobrança de SATI (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária) foi considerada ilegal visto que a justificativa para cobrança dessa taxa (0,88% sobre o valor total do imóvel), era remunerar os serviços de confecção de contrato de compra e venda, por entender que esse tipo de trabalho faz parte do negócio em si e não deve ser repassado ao consumidor. O prazo prescricional para requerer a restituição dos valores cobrados, tanto comissão de corretagem se não previsto em contrato ou a taxa SATI será de três anos, contados da data do efetivo pagamento.

            Quanto a cobrança de condomínio, só é permitida a cobrança da taxa condominial após a entrega das chaves, neste caso a posse define a responsabilidade do pagamento da taxa, logo, sendo cobrada antes da entrega das chaves, é possível o ressarcimento do valor pago.[4]

          Ainda é comum a construtora/incorporadora incluir multa para o financiado que queira desistir do contrato, o judiciário tem-se posicionado contra essa prática por entender que a situação se traduz em cláusulas contratuais abusivas, previstas no art. 51 do CDC e pode ser alegada em qualquer tempo, inclusive podendo ser declaradas de ofício pelo juiz.

          O comprador verificando qualquer dessas situações, deve procurar um advogado de sua confiança para que este possa analisar o contrato de forma pormenorizada, evidenciando o desequílibrio entre construtoras e o consumidor e busque junto ao Poder Judiciário o ressarcimento dos valores que foram cobrados indevidamente.


[1] Direito do Consumidor/Roberto Densa. 8º ed. – São Paulo: Atlas, 2012. V.21, pg.179;

[2] https://www.amspa.com.br/practice/taxa-de-obra/ - acessado em 21/08/2017 – 21:30h;

[3] Julgamento de Recursos Repetitivos REsp 1599511/SP;

[4] Recurso Especial nº489647 – Relator Ministro Luis Felipe Salomão


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